房地产税由两税合并 地方将有较大自主权

　　包括现行的房产税和城镇土地使用税，收入划归地方

　　房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷，但步伐从未停歇。记者从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。

　　“小改”，难成地方财力重要支柱

　　十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税，房地产税需自然人纳税人直接缴纳。阻力之二是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。

　　记者了解到，在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步改革。专家称，只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”，意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。

　　受访专家表示，房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。

　　作为我国税制改革重要组成部分，房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。

　　改革之初，房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。

　　目前这两个税种都是小税种，规模不大，因此开征之初的房地产税很难成为地方财力重要支柱。正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言，房地产税作为地方主要税种之一还需一个培育和发展的过程。

　　对个人何时开征

　　地方或有自主权

　　此外，专家建议，未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税，应在房地产税法通过后，立即停止征收房产税和城镇土地使用税，开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估，且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税，不设免税面积。不过，为保持税负基本稳定，未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。

　　而对个人住房征收的房地产税，将给予地方较大自主权。“税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”中国财税法学研究会副会长施正文表示，“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件，征管条件也具备了，需要增加财政收入，就可以尽早开征房地产税；反之则可能暂时不开征。”

　　名词解释

　　房地产税与房产税

　　一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。而房产税指的是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是在房地产税的范畴内，是房地产税的内容之一。

　　专家解读

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　　为何只包含两个现行税种？其他税性质不同

　　中国财税法学研究会会长刘剑文告诉南都记者，目前改革思路是，在房产税和城镇土地使用税基础上合并产生一新税种，它针对的是房地产持有环节。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群也解释说，房产税和城镇土地使用税属于对房屋和土地的持有环节的征税，而土地增值税和契税属于交易环节的税收，是按次征收，与房产税和城镇土地使用税具有不同性质，不能合并计征。此外，耕地占用税则是一次性的税收，也不能与未来经常性征收的房地产税合并。

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　　会否造成重复征税？ 建议“有减有增”

　　朱为群认为，房地产税的征收还是要考虑到对其他环节其他税种的调整。比如契税和土地增值税，现有存量房屋在购房时已缴纳了这两种税，再新增房地产税，就会造成重复征税，将加重纳税人负担。从稳定税负原则看，应本着“有增有减”精神，在开征房地产税的同时降低交易环节的税收，特别是，在“营改增”将不动产纳入增值税征税范围后，取消土地增值税。

　　中国财税法学研究会副会长施正文同样提出“有减有增”的建议。施正文建议，进一步清理、废止房地产交易环节的收费项目，比如在房地产税发展起来后，应相应降低土地出让金规模。“另外，现在整体的税收改革中，房地产税、资源税等基本都是新增或扩大税收征收，要保证税负稳定，建议降低增值税的基本税率，减少间接征税。”

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　　如何避免对楼市不利影响？ 地方自主浮动税率

　　施正文告诉南都记者，目前对于房地产税征收，法案起草部门与学界已达成共识，将给予地方一定空间，由各地根据实际情况确定税率、优惠等。

　　“对个人住房的房地产税征收，中央立法确定基本原则，允许各地结合地方情况，由当地人大制定实施细则，在中央立法基础上，确定税率和优惠政策等。”施正文说，只有按这一改革路径，充分考虑各地经济发展情况，才能在更大空间内化解房地产税开征对楼市的不利影响，否则“一刀切”可能对房价影响较大，“有的地方房价下行压力比较大，在具体税率、优惠政策的设计上可有一定调整空间，比如暂时不征，这就为政府治理提供一种新的渠道和手段，而不是添乱。”

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　　税率如何设计？应从低设计

　　据了解，房地产税改革的原则，将是针对多套房、高端房，大多数人不需要缴纳房地产税。

　　朱为群认为，在改革初期，为使新税制能够顺利推行，税率应从低设计；较高的税率，会引起纳税人的抵制和反抗。

　　“就像1980年个人所得税开征一样，最早也是针对少部分人。”施正文也认为，虽然在各国，房地产税都是基层政府的重要税收来源，最终是普遍征收，但这也需逐步发展，才能成为普遍征收的税种，并最终形成“缴税才能享受地方公共服务”的理念。

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　　方案起草到审议要过几道关？4道关

　　南都记者了解到，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头起草，财税等部门配合。

　　从方案起草到提交全国人大常委会审议，要经过哪些流程？刘剑文介绍，在全国人大常委会预算工作委员会起草后，要报全国人大财经委员会通过，其后转全国人大法律委员会审议后，才会提交全国人大常委会审议。“像这种社会关注度高的法律草案，在全国人大常委会的层面，也要经过几轮审议、修改才能最终通过。”刘剑文说，当下格外强调民主立法、科学立法、要求广泛听取民众意见，建议全国人大应在合适时机尽早公布法律草案，广泛征求意见，以便于形成社会共识和对新税种开征的心理准备。

　　大事记

　　1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》颁布。征税范围是经营性用房的收入部分，对非经营性住房则不予考虑。

　　10月14日《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这为房产税改革指明方向，但仍以理顺税费关系为主要目的。随后，北京、深圳等10个省市开始物业税空转试点。

　　2010年10月27日《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中要求“研究推进房地产税改革”。

　　2011年初　经国务院同意，上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。

　　2013年8月　国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”，被视为房产税试点扩大的信号。

　　2013年11月　十八届三中全会全面深化改革的决定明确，“加快房地产税立法并适时推进改革”。分析认为，这意味着试点工作将搁置，房地产税改革要立法先行。

　　2014年3月　十二届全国人大二次会议上，李克强指出，2014年要做好房地产税立法相关工作。

　　2014年6月《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。

　　2014年10月　财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出，房